Kosztorys budowlany – zrobić samemu, czy udać się do eksperta?

Budowa domu to niezwykle ważne, czasochłonne i kosztowne przedsięwzięcie. Wizja stworzenia własnego, wymarzonego miejsca na ziemi kusi wielu. Zdarza się jednak, że ta zachęta i koncepcja stworzenia wymarzonego gniazdka przyćmiewa wszelkie, ewentualne ryzyko. Dlatego też tak często budowa trwa latami, a sam dom nazywany jest „skarbonką bez dna”. Inwestycja tego typu, to tak naprawdę niezwykle długa i nierzadko trudna podróż, na którą decydować powinni się tylko pewni i wypłacalni inwestorzy. Nic więc dziwnego, że tak często eksperci i architekci apelują o to, aby tworzyć tzw. kosztorys budowlany, który ma na celu nie tylko zobrazować i uprzedzić, ale przede wszystkim – sprowadzić na ziemię wielu nieświadomych klientów.

Jak wygląda kosztorys budowy? Co powinno się w nim znajdować, na jakiej podstawie jest tworzony i czy zawsze od niego powinieneś rozpocząć budowę domu? No i najważniejsze – czy dokument przydaje się podczas budowy domu, czy to zbędna fanaberia, nie służąca optymalizacji prac?

Po co robimy kosztorys?

Kosztorys budowlany jest obszernym dokumentem, określającym planowane koszty robót budowlanych. Ma on na celu m.in. dookreślić zamówienia na wszelkie, planowane roboty budowlane, uwzględniając przy tym propozycję ceny wykonawcy i nierzadko stanowiąc za podstawę do określenia wysokości wynagrodzenia dla owego wykonawcy.

Stworzenie tego dokumentu ma niezwykle duże znaczenie dla powodzenia inwestycji, jaką jest budowa domu. Za pomocą kosztorysu budowlanego możliwe jest przeprowadzenie dokładnej kalkulacji ceny materiałów budowlanych czy ogólnych, niezbędnych robót. Ten ustalany jest w oparciu o pomiary i obmiary, a nie jedynie szacunki. Dzięki niemu jesteś więc przygotowany na dodatkowe koszty, wiesz ile pieniędzy będziesz potrzebował (w kontekście np. kredytu hipotecznego) na skończenie poszczególnych etapów, stworzysz plan i przewidzisz łączne koszty budowy domu. Bez kosztorysów budowlanych możesz przeszacować swoją inwestycję i – mówiąc wprost – może zabraknąć Ci środków jej dokończenie. Trudno więc wyobrazić sobie budowę domu bez sporządzania kosztorysu budowlanego.

Jakie są rodzaje kosztorysów?

Obecnie – w zależności od potrzeb i etapów pracy – można wyróżnić rodzaje kosztorysów budowlanych, takich jak:

• kosztorys inwestorski – dokument przygotowany przez zamawiającego (tj. przez inwestora), określający szacunkową, średnią wartość robót budowlanych. Przygotowuje się go jeszcze przed rozpoczęciem robót budowlanych (czyli w fazie projektowej). Banki wymagają kosztorysu budowlanego lub inwestorskiego właśnie.
• kosztorys ofertowy – dokument będący kalkulacją ceny oferty. Przygotowuje go wykonawca robót – na żądanie zamawiającego (inwestora) i to jeszcze przed podpisaniem umowy na wykonanie inwestycji.
• kosztorys powykonawczy – dokument mający na celu określić poziom wynagrodzenia wykonawcy (w momencie gdy nie stworzono kosztorysów ofertowego). Wykonuje się go po zakończeniu robót (lub na zakończeniu prac okołobudowlanych), na ostatnim etapie inwestycji.
• kosztorys zamienny – dokument zmieniający/zastępujący kosztorys ofertowy.

Co zawiera kosztorys budowlany?

W dużym uogólnieniu – kosztorys budowlany (lub inaczej kosztorys budowy domu) zawiera wszelkie, niezbędne informacje i szczegóły, dotyczące m.in. zakresu prac, niezbędnych materiałów i sprzętu, z jednoczesnym uwzględnieniem roboczogodzin zaangażowanych ekspertów i ekipy. W odróżnieniu od kosztorysu inwestorskiego – nie znajdziesz w nim cen i kosztów budowy.

Oczywiście przygotowany kosztorys tworzony jest pod indywidualne zamówienie, wyłącznie ze wskazaniem kosztów budowy inwestora.

Jak zrobić kosztorys budowlany?

Jako, że kosztorys budowlany jest jednym z najważniejszych dokumentów, które powinieneś stworzyć – jeszcze przed budową – musisz poświęcić mu wiele czasu i uwagi. Prawidłowo tworzy się go na podstawie przyjętych przepisów katalogowych, dlatego też do jego realizacji konieczne jest zaplecze teoretyczne. Co więcej – niezbędne jest, aby gotowy kosztorys spełniał wymogi banku. Pomóc Ci w tym może zarówno wzór kosztorysu budowlanego, jak i wsparcie specjalistów. Jeśli więc boisz się, że w stworzonym kosztorysie budowlanym brakuje kilku aspektów – udaj się po pomoc do specjalistów, najlepiej jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych.

Jeśli mimo tych ostrzeżeń i wątpliwości chcesz przejąć opracowanie kosztorysu budowlanego na własne barki – przygotowaliśmy kilka pomocnych i podstawowych wskazówek, które pomogą Ci uniknąć kosztownych (dosłownie!) błędów.

Wykonanie kosztorysu budowlanego powinieneś rozpocząć od:

1. Przed wykonaniem kosztorysu budowlanego – zakup projekt domu (czyli zakup projektu budowlanego). To on pozwoli Ci stworzyć dokładne wyliczenia i kalkulacje.
2. Zwróć uwagę czy projekt domu ma już wstępny kosztorys. Pamiętaj, że są to bardzo szacunkowe rozliczenia, które mają Ci pomóc w dalszych pracach. Potraktuj go jako szablon.
3. Przeanalizuj zakres robót, niezbędnych do wykonania projektu domu.
4. W razie pomocy – sięgnij po kalkulatory budowlane.

Dodatkowo, tworząc własny kosztorys budowlany, nie zapomnij uwzględnić w nim wydatków, związanych z:

• zakupem projektu i dokonaniu wszystkich formalności,
• kosztami związanymi z budową – czyli tzw. konstrukcje budowlane,
• kosztami budowy dachu (w tym pokrycie dachu),
• stolarką,
• kosztami związanymi z wykończeniem wnętrz – czyli wykończenie ścian, podłóg, posadzki parteru etc.

W każdym punkcie uwzględnij aktualne ceny materiałów budowlanych w składach budowlanych, zakładając margines błędu poniesionych kosztów na poziomie 10%. Kosztorys prac budowlanych powinien uwzględniać także ewentualne zmiany na rynku – np. inflację.

Kto sporządza kosztorys?

Wspomnieliśmy już, że kosztorys budowy domu to niezwykle ważny dokument, który obarczony jest dużym ryzykiem błędu. Źle przeanalizowany dokument może być przyczyną nieudanej inwestycji i lawiny niepowodzeń finansowych. Dlatego też, jeśli nie czujesz się na siłach aby sporządzić kosztorys budowy domu własnoręcznie – warto udać się do eksperta.

Ekspertem tym jest kosztorysant. Osoba ta wyróżnia się odpowiednim wykształceniem – dopasowanym do pełnionej profesji. W przypadku wyceny prac budowlanych mówi się, że kosztorysant powinien mieć wykształcenie związane z budownictwem lub technologią realizacji prac budowlanych.

Ile kosztuje godzina pracy kosztorysanta?

Uśredniając stawki obecne na rynku możemy uznać, że godzina pracy kosztorysanta wynosi około 70zł/ godzina. Oczywiście stawka ta może być zmienna i zależy od wielu czynników – m.in. miejsca pracy, liczby zleceń, popularności na rynku i terminu realizacji.

Ile za kosztorys budowlany domu?

To zależy. Cena kosztorysu budowlanego uzależniona jest od wielu czynników – m.in. od metrażu, złożoności projektu domu, czasu realizacji dokumentu, złożoności dokumentacji projektowej. Na rynku spotkasz więc wycenę zarówno od projektu, jak i od metrażu (im dom jest większy, tym kosztorys budowlany jest droższy).

Statystycznie kosztorys inwestorski oscyluje od 200 do nawet 1000 zł netto. Dodatkowo za opracowanie specyfikacji technicznych przyjdzie Ci zapłacić jeszcze więcej – ok 400 zł dla robót typowych i 200 zł dla nietypowych.

Jak się liczy kosztorys?

Z metodologicznego punktu widzenia – kosztorys budowy domu liczy się w sposób następujący: mnoży się liczbę jednostek produkcji przez cenę za wykonanie jednostki.

Kto może sporządzić kosztorys budowlany?

W zależności od budżetu, doświadczenia, wiedzy i umiejętności – kosztorys budowy domu wykonać może zarówno inwestor, jak i wykonawca. Warto jednak jeszcze raz podkreślić, że kosztorys budowy (tak jak kosztorys inwestorski czy kosztorys powykonawczy) wymaga dużej wiedzy w zakresie budownictwa, nierzadko prawa, ale także rynku (z uwzględnieniem trendów i ceny materiałów).