Poradnik: jak stworzyć umowę przedwstępną?

Umowa przedwstępna jest często jednym z podstawowych dokumentów, dających poczucie bezpieczeństwa i pewności sfinalizowania i zakończenia danej współpracy. Przez wielu jest to konieczny krok, który dokładnie reguluje i opisuje Kodeks cywilny. Co więcej – jest to rozwiązanie korzystne dla obu stron transakcji – kupujący zyskuje pewność, że otrzymany produkt lub usługa zostanie mu dostarczona w wyznaczonym terminie i w wyznaczonej formie, a sprzedający zyskuje gwarancję otrzymania zapłaty i sfinalizowana usługi w przyszłości.

W poniższym materiale spróbujemy nie tylko wyjaśnić funkcję tworzenia takiej formy umowy, ale także wskażemy na niezbędne elementy, które muszą się w niej znaleźć.

Co to jest umowa przedwstępna?

Zacznijmy jednak od definicji i ogólnego wyjaśnienia intencji powstawania i spisywania umowy przedwstępnej. Zgodnie z ustawą Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 z późn. zm., dalej „k.c.”) jest to rodzaj umowy, w której jedna ze stron (lub obie strony) zobowiązują się do zawarcia właściwej umowy w przyszłości. Ta ostateczna umowa nazywana jest umową przyczepną.

Istotą spisywania takiego dokumentu jest zobowiązanie do stworzenia docelowej umowy w przyszłości. Co ważne – warunki te muszą zostać określone w umowie przedwstępnej, ale strony mogą wprowadzić dodatkowe postanowienia, które wykraczają poza to ustawowe minimum.

Umowa przedwstępna może (i często jest) mieć charakter oddzielnej, odrębnej umowy lub postanowienia w innej umowie. Co ważne – umowa przedwstępna nie spełnia prawnie warunków, które spełnia umowa przyrzeczona.

O dokładniej funkcji i znaczeniu umowy przeczytasz poniżej, natomiast najczęściej jest to forma gwarancji umowy, która z jakiejś przyczyn nie może zostać podpisana. Co ważne, umowa taka powinna mieć założenia umowy definitywnej – z dokładnym wyznaczeniem m.in. terminu.

Funkcja umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna najczęściej stosowana jest w kontakcie obrotu nieruchomościami. Pełni ona wtedy funkcję ostrzegawczą i zabezpieczającą, gdy w księdze wieczystej ujawnione zostaną roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego. Te ujawnione roszczenia są skuteczne wobec właściciela nieruchomości.

Odpowiadając więc na pytanie “po co” należy podzielić odpowiedź na dwie grupy.

1. w razie niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej, kontrahent może żądać z tego tytułu odszkodowania. Co ważne – musi on wykazać, że poniósł szkodę przez to, że nie została podpisana i sfinalizowana umowa przyrzeczona.
2. w przypadku koniecznego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.
   Co ważne – jeśli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta została w formie aktu notarialnego, jedna ze stron można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (a nie tylko pozostać na odszkodowaniu).

Termin a umowa przedwstępna

Ustalając czas, w ciągu którego ma dojść do zawarcia umowy, podkreślić należy, że nie został on oznaczony w umowie przedwstępnej. W sytuacji gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła sobie zupełnie inny termin, strony wiąże data wyznaczona przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Jeśli strony nie wyznaczą terminu w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej oznacza to że nie można żądać zawarcia wersji przyrzeczonej. Ważne zatem jest, aby termin został oznaczony możliwie precyzyjnie, najlepiej przez wskazanie konkretnej daty.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

W przypadku gdy umowa dotyczy nieruchomości, zazwyczaj przyczyną jej zawarcia jest konieczność pozyskania przez kupującego środków na pokrycie kosztów zakupów. Oprócz tego, bardzo często powodem jest czas wyprowadzki lokatorów obecnie zamieszkujących lokal, potrzeba uregulowania prawnego, uzyskania dodatkowych zezwoleń i modyfikacji pomieszczeń.

W przypadku tej formy umowy niezwykle istotne jest dokładne wskazane nieruchomości, której dotyczy umowa – ze wskazaniem ceny i ewentualnych zadatków ( o których nieco więcej dowiesz się poniżej). Pamiętaj, że umowa przedwstępna może zostać podpisana jako zwykła umowa cywilnoprawna, niestanowiąca aktu notarialnego lub w formie notarialnej. Ten ostatni jednak stanowi za lepszą ochronę, jeśli miałoby dojść do zbankrutowania dewelopera. Ponadto, banki wielokrotnie wymagają umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania, w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – czyli jak stworzyć umowę przedwstępną?

Poniżej przedstawiamy najważniejsze punkty, które powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej. Aby było łatwiej wyjaśnić niezbędne informacje, ustalmy odgórnie, że jest to umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania.

Pamiętaj, że jest to umowa przedwstępna wzór – dzięki, której łatwiej będzie ci przygotować dokument. Nie musisz trzymać się jej ściśle i dokładnie, potraktuj więc ją jako szablon.

•  Data, miejsce zawarcie umowy, nazwa umowy (np. umowa przedwstępna sprzedaży lub umowa przedwstępna kupna mieszkania)
• Strony umowy – osoby fizyczne, umowy prawne oraz wszelkie jednostki organizacyjne, które nie posiadają tzw. osobowości prawnej mogą być stronami umowę. Dane powinny umożliwić ich identyfikacją, a więc niezbędne jest podanie imienia, nazwiska, PESELu, numeru dowodu osobistego, adresu zamieszkania, ewentualnie adresu siedziby firmy i jej NIP, gry mowa o osobach prawnych.
•  Przedmiot sprzedaży. Czyli tak jak w podanym przykładzie – mieszkania. Punkt ten realizuje także prawo własności rzeczy, energia, zbywalne prawa oraz zbiory. Rzeczy mogą być oznaczone w sposób indywidualny (np. samochód), jak i rodzajowo. W przypadku nieruchomości nieco zmieniają się kwestie formalne – w tym wypadku konieczne jest sporządzenie aktu notarialnego. Ważne jest, aby przedmiot opisać możliwie jak najdokładniej, tak aby nie było wątpliwości o jaki element chodzi. Warto więc wpisać rodzaj i adres nieruchomości, kolor i pojemność silnika (gdy przedmiotem staje się pojazd).

•  Cena sprzedaży – w umowie należy określić cenę sprzedaży, która zostanie jasno określona przez jednostkę (w tym wypadku jednostkę pieniężną). Sprzedaż może odbywać się w formie gotówkowej lub bezgotówkowej.
•  Termin zawarcia umowy przyrzeczonej. O terminie wspominaliśmy już powyżej.
•  Zadatek lub zaliczka – jeśli występuje. Są to dwie różne formy, różniące się między sobą. Obie co prawda reguluje Kodeks cywilny, ale zadatek zaliczany jest na poczet świadczenia strony, która go wręczyła. Oznacza to, że zadatek powinien zostać zwrócony w całości, gdy dojdzie do rozwiązania umowy przez dwie strony oraz gdy nie wykona się zapisu umowy. Zaliczka z kolei jest liczona na poczet należytego świadczenia. Oznacza to, że w przeciwnym razie strona może domagać się jej zwrotu lub naprawienia szkody, która wynika z umowy. Mówiąc więc prościej: zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, a zaliczka jest jedynie częścią zapłaconej ceny przedmiotu umowy sprzedaży.
• Podpisy obu, zainteresowanych stron.

W internecie znajdziesz mnóstwo gotowych wzorów i szablonów, które pozwolą ci stworzyć dokument zgodnie z wymaganiami prawnymi.

Przedawnienie roszczeń

W tym miejscu należy pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona powinna być zawarta. Roczny termin przedawnienia dotyczy wszystkich roszczeń, przy czym jasno należy podkreślić, że wniesienie pozwu o wykonanie umowy przedwstępnej nie przerywa biegu przedawnienia wobec roszczenia odszkodowawczego.