Poradnik: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Kredyt hipoteczny to niezwykle trudne i długoletnie zobowiązanie finansowe, wpływające na pozostałe zobowiązania i domowy budżet kredytobiorców. O ile pierwotnie ich zaciągnięcie jest przemyślane i opiera się na konkretnym celu, zdarza się, że skrupulatne plany gwałtownie się zmieniają, a obciążone kredytem mieszkanie… musimy sprzedać.
Okres kredytowania powoduje, że nie tylko nie wiemy jakie kroki musimy zaplanować, ale również – powoduje, że wiele z nas rezygnuje ze swoich celów, zamykając sobie w ten sposób ścieżki rozwoju.

W tym miejscu więc pojawia się pytanie: jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Czy jest to możliwe? Jakie dokumenty będą konieczne, aby sprzedaż mogła odbyć się zgodnie z przepisami prawa?

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?

Odpowiadając na powyższe pytanie: tak, oczywiście. Jak się bowiem okazuje – bank, mimo zabezpieczania się wpisem do księgi wieczystej, nadal uznaje ciebie za właściciela mieszkania. Oznacza to, że masz prawo decydować o nim w każdym wymiarze – również w kontekście jego sprzedaży. Jedynym warunkiem, który leży na ciebie w tej sytuacji jest konieczność poinformowania banku o decyzji odsprzedania nieruchomości. Wszystkie pozostałe kroki musisz jednak stawiać ostrożnie i zgodnie z pewnymi wytycznymi. O tym jak dokładnie powinien wyglądać twój plan działania dowiesz się w dalszej części materiału.

Sprzedaż mieszkania z kredytem

Po pierwsze – warto jest poznać opcje zbycia mieszkania w kredycie, znając jednocześnie postawione warunki przed kredytobiorcą. Jeśli planowana jest więc sprzedaż mieszkania z kredytem w pierwszej kolejności musimy odwiedzić bank w którym podpisywano umowę kredytową. Celem głównym takiej wizyty jest poznanie aktualnego zadłużenia z tytułu kredytu mieszkaniowego. Dopiero po poinformowaniu banku i po porozmawianiu na temat zadłużenia, możliwe jest wystawienie mieszkania na sprzedaż. Tu oczywiście mamy dwie możliwości: zrobić to samodzielnie, albo wystawić go za pośrednictwem agencji nieruchomości. W zarówno pierwszym, jak i drugim wypadku należy wprost powiedzieć o tym, iż mieszkanie z obciążone hipoteką, stawiając tym samym na szczerość i jasność warunków.

Niezbędne dokumenty

Jak już wspomnieliśmy – konieczne jest otrzymanie od banku (tzw. wierzyciela) dokumentów i opinii, które dotyczyłyby i potwierdziłyby warunki spłaty zobowiązania. W treści takich dokumentów koniecznie muszą znaleźć się dane, takie jak:

• wysokość kwoty kredytu hipotecznego – z uwzględnieniem odsetek, prowizji i dodatkowych opłat
• dane kredytobiorcy
• numer konto, na które kupujący powinien wpłacić wartość wierzytelności
• termin spłaty całego kredytu
• zgodę banku na jednorazową spłatę
• oświadczenie wierzyciela, że ten wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki ustanowionej na danej nieruchomości, zaraz po uregulowaniu długu.

Oczywiście, oprócz powyższych dokumentów, niezbędne będzie podpisanie umowy przedwstępnej z kupującym. Umowa pełni rolę oświadczenia dla banku, który będzie miał podstawę do wystawienia wszystkich powyższych opinii. Bez umowy przedwstępnej niemożliwe jest uzyskanie promesy kredytowej.

Warto także podkreślić, że umowa przedwstępna związana jest z uiszczeniem wpłaty zaliczki przez nabywcę. Umowę sporządza się samodzielnie lub przy pomocy notariusza, który oczywiście związany jest także z dodatkowymi kosztami.

Krok po kroku

Mając wszystkie powyższe informacje, spróbujmy uporządkować konieczne działanie w kilku, podstawowych krokach.

• Krok 1: Wizyta w banku. Odwiedź bank, w którym został zaciągnięty kredyt hipoteczny. Uzyskaj w nim zaświadczenie na temat zadłużenia,wraz z wszystkimi niezbędnymi odsetkami.
• Krok 2:Znajdź chętnego na zakup mieszkania – tu pomóc ci mogą specjaliści, pracujący w biurze nieruchomości.
• Krok 3:Spisz umowę przedwstępną oraz pobranie zaliczki. Umowa ta może mieć charakter i formę aktu notarialnego. Podstawowym zabezpieczeniem najczęściej jest zadatek, wynoszący ok. 10% wartości nieruchomości. Umowa najczęściej zakłada podział na dwie transze: jedna powinna trafić na konto banku (ważne jest aby odpowiadała pozostającej spłacie kwoty), a pozostała część bezpośrednio do sprzedawcy (ważne, żeby pomniejszona o kwotę zadatku).
• Krok 4: Pozyskaj promesę. Promesę wystawia bank, obiecując tym samym wykreślenie hipoteki, leżącej na nieruchomości. Dzięki niej zyskujemy pewność, że bank nie będzie rościł sobie żadnych praw wobec owej nieruchomości.
• Krok 5: Spisz umowę notarialną. Umieść w niej wszystkie warunki dotyczące spłaty kredytu hipotecznego i ewentualnie ustanowienia nowej hipoteki na nieruchomości.
• Krok 6: Pozyskaj z banku zgodę na zwolnienie hipoteki. Pismo przekaż swojemu kupującemu.

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat i zakup nowego

Warto w tym miejscu podkreślić, iż istnieje sposób na uniknięcie kosztów związanych z podatkiem dochodowym. Zabieg ten nazywany jest tzw. ulgą podatkową. Możesz z niej skorzystać pod warunkiem, że w ciągu 3 lat od sprzedaży wydasz cały dochód z transakcji na nowy cel mieszkaniowy – mamy tu na myśli zakup innego, nowego mieszkania czy wybudowanie domu.

Z ulgi podatkowej można skorzystać tylko wtedy gdy nieruchomości stanowi część majątku osobistego. Jeśli jest częścią działalności gospodarczej to znak, że została wpisana w ewidencje środków stałych. W efekcie po sprzedaży zapłacić podatek dochodowy w ciągu nawet 5 lat od dnia zakupu.

A co z odsetkami?

W tym miejscu pojawia się zasadnicze pytanie: co dzieje się z odsetkami, które narastały w przypadku kredytu i które musiałby spłacić klient, aż do końca okresu kredytowania? Sprzedaż nieruchomości z kredytem wiąże się z przedterminową spłatą. Oznacza to, że bank dokonuje proporcjonalnej redukcji kosztów ( a tym także odsetek).

Czy opłaca się sprzedać mieszkanie z kredytem?

Na to pytanie ciężko jest jednoznacznie odpowiedzieć. Jeśli pod mianem opłacalności mam na myśli dodatkowy zysk – możliwe jest to najczęściej w przypadku kredytów złotówkowych, gdy mieszkanie było kupowane w ramach jakiegoś programu (lub aby nieruchomości w kraju były po prostu tanie). W przypadku kredytów walutowych przeliczenie może być zupełnie nieopłacalne, dlatego też warto zastanowić się, czy w takich okolicznościach sprzedaż jest koniecznym krokiem. Mówiąc więc wprost – sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest jak najbardziej opłacalna, ale tylko wtedy, gdy można je zbyć za kwotę o wiele większą niż cena zakupu.

Jeśli pod mianem opłacalności rozumiemy konieczności zmiany np. miejsca zamieszkania to z pewnością jest to rozwiązanie godne uwagi. Warto jednak zasięgnąć pomocy i opinii specjalistów oraz doradców w branży.

Kiedy warto to zrobić?

Najczęściej tego typu decyzja podyktowana jest całkowitą zmianą sytuacji rodzinnej – np. na skutek powiększania rodziny lub na skutek rozwodu. Jest więc to korzystne rozwiązanie dla osób, które szukają zarówno mniejszego, jak i większego lokum, przenosząc się do innego miasta lub nawet innego kraju.

Zalety takiego rozwiązania:

Sprzedaż mieszkania z kredytem – pomimo wielu obaw i niepewności, okraszona jest ogromem zalet.

• to bezpieczna transakcja, odbywająca się pod okiem wierzyciela, który pilnuje i dopina transakcję zgodną z prawem. Wbrew pozorom nie jest to rzadka usługa i nie powinniśmy traktować jej jako niepewną. Co więcej, znalezienie kupca i spełnienie wymogów formalności nie wymagają dużej wiedzy.
• Procedura sprowadza się do kilku kroków. Ponadto jest jasna, klarowna i nie wymaga czynności czy pomocy kogoś z zewnątrz (pomoc doradcy to wyłącznie nasza wola i decyzja).
• Na sprzedaży można zyskać. Przy odrobinie szczęścia i przy odpowiednich warunkach, o których wspomnieliśmy powyżej, na transakcji możemy zyskać od kilku do kilkudziesięciu tysięcy.
• Kupujący nie traci. Przy zysku sprzedawcy, kupujący nie traci, a kupno mieszkania nie wzbudza obawy wśród osób poszukujących nieruchomości. Rynek wtórny pełen jest takich ofert. Dlaczego? Obecnie procedura nie różni się znacznie od standardowej sprzedaży. W całym procesie uczestnicy bank lub biuro nieruchomości. Jeśli oferta i sposób przebiegu procedury jest zgodna z prawem – obie strony nie mają powodów do obaw.