Wyobraź sobie, że wykorzystujesz wyjątkową sytuację na rynku – tj. dało Ci się kupić w dobrym momencie intratną nieruchomość. Docelowo jest to Twoja inwestycja, którą chcesz szybko odsprzedać – najlepiej z jak największym zyskiem.
Brzmi jak nierealne marzenie? Nic podobnego! Technika tego typu jest niezwykle popularna i wszechobecnie stosowana na rynku nieruchomości. Jej częste stosowanie spowodowało, że powstała nawet osobna nomenklatura, która ma dookreślić zasady prowadzenia takich działań. To właśnie o nich przeczytasz więcej w poniższym artykule.
Flipping co to znaczy?
Dosłowne rozumienie słowa “flipping” przedstawia go w wyjątkowo niekorzystnym świetle. W języku angielskim oznacza to bowiem “coś irytującego”. W kontekście “house flippingu” tłumaczenie to oznaczana “obracanie domami”. Wbrew pozorom ta zbitka słów doskonale oddaje jego założenia i intencje.
Co to jest flip mieszkania?
Flippowanie to w dużym uproszczeniu kupowanie nieruchomości, następnie podniesienie jej wartości i sprzedanie po wyższej, niż rynkowa, cenie. Metoda ta polega na wyszukiwaniu intratnych i obiecujących nieruchomości, następnie kupowaniu ich – najlepiej poniżej cen rynkowych – a następnie odświeżaniu, remontowaniu lub oczekiwaniu na zmiany rynkowe, aby ostatecznie podnieść ich wartość i sprzedać z zyskiem. Idealnym założeniem tak tworzonej inwestycji jest pomnażanie zysków w taki sposób, aby cena sprzedaży pokryła wszystkie koszty – tj. zakupu, remontu, utrzymania. Co więcej – cena sprzedaży ma wygenerować także zysk, który można będzie przełożyć na dalsze inwestycje. Obecnie szacuje się, że średni zysk na jednej transakcji wynosi przeciętnie do 15%.
Wbrew panującym mitom – flipping nie jest “łatwym skokiem na kasę”. Wymaga on bowiem znajomości rynkowej i stosowania dopracowanych technik. Co więcej – nierzadko proces odsprzedania nieruchomości trwa nawet kilka miesięcy.
Owszem, często wizja szybkiego zainteresowania i zysku jest kusząca – zwłaszcza, jeśli masz zdolność kredytową. Niemniej jednak warto uzbroić się w cierpliwość i badać rynek – zwłaszcza, jeśli jesteś początkującym flipperem. Kluczem do sukcesu jest bowiem cierpliwość, wyczekanie, obserwacja i śledzenie trendów rynkowych.
Jak rozpocząć flipping?
Flipping mieszkaniowy, w przeciwieństwie do zwykłego obracania i handlowania nieruchomościami, angażuje nowego właściciela. Oznacza to, że ten musi podnieść wartość nieruchomości, co w oczywisty sposób zmusza go do podjęcia dodatkowych czynności. Najczęściej jest to:
- home staging – czyli stosowanie technik, sprawiających, że dana nieruchomość wydaje się atrakcyjniejsza. Wiele czynności nie wymaga dużego nakładu finansowego, bowiem w większości opiera się na m.in. gruntownym wysprzątaniu, wyniesieniu starych mebli, udekorowaniu lub pozbyciu się zbędnych dekoracji, a także zrobieniu profesjonalnych zdjęć.
- Zmiana układu pomieszczeń poprzez wyburzenie poszczególnych ścian. Nierzadko w danej lokalizacji może atrakcyjniejsza być przestronna kawalerka niż np. mało ustawne mieszkanie 2-pokojowe.
- Poprawienie lub uregulowanie statusu prawnego.
Nieco droższym, ale bardzo efektywnym sposobem na zwiększenie wartości nieruchomości jest przeprowadzenie generalnego remontu, a także podzielenie działki na mniejsze części, dzięki którym możesz sprzedać je dwóm rodzinom.
Wszystkie te kroki łączy jedno – indywidualne podejście, które wymaga kreatywności, znajomości rynkowej, śledzenia potrzeb swoich Klientów. Zbyt kosztowne lub pochopne decyzje mogą być (dosłownie) bardzo kosztowne. Zdarza się bowiem, że źle przeprowadzona akcja nie tylko nie pozwoli Ci na zysk, ale wręcz narazi Cię na straty. Specjaliści doradzają więc, aby na samym początku swoich działań prowadzić klasyczny arkusz kalkulacyjny, który pozwala “trzymać rękę na pulsie”. Bardzo często na pierwszą inwestycję podejmowany jest flip mieszkania kredyt, który może narazić Cię na straty finansowe. Im więcej analityki wprowadzisz, tym większe prawdopodobieństwo, że uda Ci się spłacić ów kredyt i przy okazji – zarobić!
Gdzie szukać nieruchomości?
Kluczem do sukcesu jest znalezienie niedoszacowanych nieruchomości, które mają potencjał do remontu lub zwiększenia wartości. Gdzie szukać takich lokali?
- na portalach ogłoszeniowych – zwracając uwagę na oferty pozbawione wnętrz, podkreślających “konieczną, pilna sprzedaż” lub te, które wiszą na portalach przez długi czas.
- przetargi – głównie przetargi spółdzielni mieszkaniowych i spółek państwowych, a także licytacje komornicze.
- współpracowanie z zaufanym pośrednikiem, który “wyłapuje” ciekawe oferty i przesyła je do dalej,
- poczta pantoflowa, ogłoszenia znajomych, social media i inne, wszechobecne źródła.
Flip mieszkania a vat
Na koniec – garść podstawowych informacji prawnych i podatkowych. Flip mieszkania podatek wynosi 17%, jeśli nie przekroczona zostanie kwota 85 528 zł w skali roku. Gdy owa wartość zostanie przekroczona – podatek zwiększony jest do 32%. Jak łatwo więc założyć – sposób naliczania podatku dotyczy wartości dochodu, a nie przychodu.
Dodatkowo flipowanie nieruchomości nie określa jaką formę prawną działalności musisz prowadzić. Idąc dalej – filpowanie nie wymaga skonkretyzowanej formy, pod warunkiem, że forma ta jest zgodna z prawem. Początkujący inwestor może więc posiadać zarówno spółkę z o.o., jak i działalność jednoosobową.
Co ważne – większość transakcji, dotyczących rynku wtórnego jest całkowicie zwolniona od podatku. Stosowane zwolnienie jest dokładnie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Według art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT – opodatkowanie zbycia nieruchomości dotyczy wyłącznie wtedy, gdy nastąpiło to w ciągu 5. lat od daty zakupu.
Bibliografia:
[1] Zakręt, A. (2010). Flipping houses-innowacyjna forma inwestowania na rynku nieruchomości. Prace i Materiały Wydziału Zarządzania Uniwersytetu Gdańskiego, (1/1), 49-60.
Brak komentarzy!